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정부는 부동산 시장의 안정과 매물 유도를 위해 2022년 5월부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 있으며, 이 조치는 현재 2026년 5월 9일까지 연장된 상태입니다. 그러나 기획재정부는 유예 연장 여부가 확정되지 않았다는 입장을 유지하고 있습니다만 다수의 전문가와 언론에서는 더 이상의 연장은 어려울 것으로 보고 있습니다. 양도세 중과는 세부담이 매우 크기 때문에, 다주택자라면 유예 기간이 종료되기 전까지 전략적인 자산 관리와 매도 계획을 수립해야 합니다. 이번 글에서는 중과 유예의 핵심 내용과 적용 조건, 절세를 위한 실질적인 전략까지 종합적으로 정리합니다.
정책 연장
양도소득세 중과는 조정대상지역 내 2 주택자에게 20%, 3 주택 이상 보유자에게는 30%의 가산세율을 적용하는 제도입니다. 정부는 부동산 시장 연착륙을 위해 2022년 5월 10일부터 중과세율을 배제하고 기본세율만 적용하는 유예 정책을 시행했으며, 그 유효기간을 2026년 5월 9일까지 연장한 상태입니다. 하지만 최근 발표된 정책 자료에서는 “이번 연장이 마지막”이라는 표현이 명확히 사용되었으며, 더 이상의 연장 가능성에 대해서는 언급이 없는 상황입니다. 시장 내에서는 이러한 정부 기조를 반영하여 매도 시점을 앞당기려는 움직임이 나타나고 있으며, 특히 조정대상지역 내 다주택자들은 세부담 회피를 위해 유예 기간 내 매도를 진지하게 검토 중입니다. 중과 유예의 적용을 받기 위해서는 매도하려는 주택이 조정대상지역에 있어야 하며, 2년 이상 보유 요건도 충족해야 하고, 양도 시점은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.
다주택자
중과 유예는 모든 다주택자에게 일괄적으로 적용되는 것이 아니라 세부 조건을 만족해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 첫째, 매도 대상 주택은 반드시 조정대상지역 내에 있어야 하며, 보유자는 양도 시점 기준으로 2 주택 이상을 소유하고 있어야 합니다. 둘째, 해당 주택은 2년 이상 보유 요건을 충족해야 하며, 보유기간 산정 시 취득일과 잔금일 기준을 명확히 구분해야 합니다. 셋째, 양도 시점은 계약일이 아닌 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날짜로 판단되므로 매도 일정과 계약서 작성 시 유예 적용일자에 맞추는 전략이 필요합니다. 넷째, 임대사업자 등록 주택이나 법인 소유 주택은 유예 대상에서 제외될 수 있으며, 지역별 조정대상지역 지정 여부도 수시로 바뀌기 때문에 매도 전 국토교통부 고시를 확인해야 합니다. 다섯째, 분양권이나 입주권의 경우 별도의 양도세 과세 기준이 적용되므로, 단순히 다주택 보유 여부만으로 유예 적용을 기대하는 것은 위험할 수 있습니다.
절세전략
양도세 중과 유예가 종료되면, 다주택자들은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 세금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 지금은 절세를 위한 사전 준비가 필수적인 시점입니다. 첫째, 장기보유특별공제를 최대한 활용하기 위해 보유기간과 거주기간 요건을 확인하고, 주택별로 공제 적용 가능성을 점검해야 합니다. 둘째, 보유 주택 수를 조정하기 위한 사전 매도, 증여, 지분 분할 등의 전략이 필요하며, 이때 양도소득세 외에도 증여세와 취득세 부담이 발생할 수 있으므로 전반적인 세무 시뮬레이션이 필수입니다. 셋째, 고가와 저가 주택을 분리 매도하거나, 매도 시점을 분산시켜 과세표준 구간을 나누는 방식도 활용될 수 있습니다. 넷째, 매매 계약 시 잔금일을 유예 종료일 이전으로 설정해야만 중과 유예 적용을 받을 수 있으므로 계약 조건을 사전에 조율해야 하며, 등기 지연으로 인한 적용 배제 사례도 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 다섯째, 세금 문제는 복합적이고 변화 가능성이 높기 때문에 전문가와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 절세 전략을 설계하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
이번 유예가 마지막이 될 경우, 이후 중과세가 정상적으로 재적용되면 다주택자의 세부담은 급격히 증가할 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 이번 유예 기간은 단순한 시간 벌기가 아닌, 전략적으로 움직일 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다. 보유 주택의 위치, 취득 시점, 거주 여부, 매도 가능 시기 등을 종합적으로 고려해 가장 유리한 절세 방향을 모색해야 하며, 실기할 경우 향후 수년간의 세금 부담으로 이어질 수 있습니다. 남은 1년은 짧지 않지만, 미루기에는 너무 짧은 시간입니다.