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부동산 공부29

재개발 재건축 시 용적률 완전 정리 자동목차아파트 재건축과 재개발은 노후 주거지를 개선하는 도시정비사업이지만, 동시에 수익과 경제성이 철저히 계산되는 사업입니다. 단순히 낡은 아파트를 허물고 새로 짓는 것이 아니라, 조합원 분담금과 일반분양 수익, 용역비, 시공사 이윤까지 여러 이해관계가 얽혀있는 재무 구조 안에서 움직입니다. 이때 사업성 판단의 핵심 기준으로 작용하는 것이 바로 ‘용적률’과 ‘건폐율’입니다. 두 수치는 단지의 전체 개발 규모와 설계 방향, 수익 구조에 지대한 영향을 미칩니다. 이번 글에서는 재건축·재개발 관점에서 용적률과 건폐율이 어떤 의미를 갖는지, 왜 중요한지를 실무적인 관점에서 정리합니다.용적률과 사업성의 상관관계용적률은 대지면적에 대한 총 건축 연면적의 비율을 의미합니다. 다시 말해 주어진 땅 위에 건물을 총 몇 .. 2025. 6. 16.
토지 투자 전 반드시 확인할 건축 제한 3가지 (용도지역, 건폐율, 용적률) 자동목차토지 투자를 고려할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 단순한 시세나 입지가 아닙니다. 아무리 위치가 좋아 보여도 해당 토지에 어떤 건축 행위가 가능한지, 또 어느 정도 규모까지 개발이 가능한지를 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 실수요 목적이 아니라 수익형 개발이나 향후 가치 상승을 기대한 투자라면, 건축 제한 3요소에 대한 이해는 필수입니다. 지자체의 건축 규제를 무시하고 덜컥 땅을 매입했다가 원하는 건물을 짓지 못해 수년간 방치되는 사례도 적지 않습니다. 이 글에서는 토지 투자자들이 반드시 짚고 넘어가야 할 세 가지 핵심 기준인 용도지역, 건폐율, 용적률에 대해 구체적으로 다뤄보겠습니다.용도지역 확인모든 토지는 용도지역이라는 기준 아래 분류됩니다. 이는 해당 토지에서 허용되는 건축물.. 2025. 6. 16.
2025년 무순위 청약 제도 개편 총정리 (신청 자격, 거주지 요건, 시세 차익) 자동목차이른바 ‘줍줍 청약’ 이라고도 부르는 무순위 청약제도가 2025년 6월부터 무주택자 중심으로 다시 개편되면서 부동산 시장에 중요한 변화를 예고하고 있습니다. 이번 조치는 단순한 제도 변경을 넘어, 청약의 공정성과 실수요자 보호라는 원칙을 되살리기 위한 방향으로 볼 수 있습니다. 특히 분양가 대비 시세 차익이 큰 일부 단지를 중심으로 관심이 높아지고 있으며, 대표 사례로 서울 강동구의 ‘올림픽파크포레온’이 주목받고 있습니다. 이 글에서는 개편된 신청 자격, 지역별 거주 조건, 실제 시세 흐름을 통해 무순위 청약 제도의 변화된 구조를 정리합니다.신청 자격이번 무순위 청약 제도 개편의 핵심은 청약 신청 자격을 무주택자로 제한한다는 점입니다. 2023년 2월 정부는 미분양 해소를 목적으로 일시적으로 유주.. 2025. 6. 10.
실거래가 vs 시세 vs 감정가 차이점 (의미, 활용처, 주의사항) 자동목차부동산 가격을 확인하려고 할 때 ‘실거래가’, ‘시세’, ‘감정가’라는 단어를 자주 접하게 됩니다. 모두 집값을 표현하는 수치처럼 보이지만, 실제로는 각기 다른 기준과 맥락에서 사용됩니다. 이 개념들을 혼동하면 거래 시점에 불리한 결정을 내리기 쉬우며, 특히 대출, 세금, 매도 타이밍을 고민할 때 큰 차이를 만들어냅니다. 이번 글에서는 실거래가, 시세, 감정가의 차이를 개념, 활용처, 주의사항의 세 가지 키워드로 나누어 쉽게 정리해 보겠습니다.의미의 차이실거래가는 실제로 거래가 이루어진 가격을 뜻합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록되며, 매도자와 매수자가 계약을 체결한 뒤 세무서에 신고한 가격이 기준이 됩니다. 따라서 가장 현실적인 가격이라 할 수 있습니다. 시세는 현재 시장에서 유사한 .. 2025. 6. 10.
아파트 청약 특별공급 제도 총정리 (신혼부부, 생애최초, 다자녀) 자동목차아파트 청약을 준비하는 사람이라면 누구나 한 번쯤 들어봤을 ‘특별공급’ 제도는 무주택 실수요자를 돕기 위한 정부의 주택 정책 중 하나입니다. 특별공급은 일반적인 청약과 달리 특정 조건을 충족한 사람에게만 주어지는 청약 기회로, 상대적으로 경쟁률이 낮은 경우도 많고 당첨 확률이 비교적 높아 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 특히 신혼부부, 생애최초 주택 구입자, 다자녀 가구는 대표적인 특별공급 대상자로 꼽히며, 각 제도마다 자격 요건과 우선순위가 조금씩 다릅니다. 이 글에서는 복잡하게 느껴질 수 있는 특별공급 제도의 핵심 내용을 세 가지 유형으로 나눠 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.신혼부부 특별공급신혼부부 특별공급은 혼인 기간이 7년 이내인 무주택 세대 구성원이면서 소득 요건을 충족할 경우 신청할.. 2025. 6. 10.
2025 토지거래허가제 효과 끝났나? (5월 거래량, 신고가, 규제 전망) 자동목차서울 강남3구와 용산구 전역을 대상으로 지정된 토지거래허가구역 제도가 시행된 지 3개월이 채 지나지 않았습니다. 당초 이 제도는 투기 억제와 주택 가격 안정화를 목표로 도입된 강력한 수요 억제책이었으며, 시행 초기에는 거래량이 눈에 띄게 줄며 효과가 있는 듯 보였습니다. 하지만 최근 거래량과 가격 흐름을 보면 상황이 달라지고 있습니다. 5월 들어 강남·서초·송파·용산 주요 단지의 거래가 회복세를 보이고 있으며, 일부 단지에서는 신고가 갱신까지 나타나고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제 지정 이후의 거래 흐름과 실거래 사례, 그리고 향후 정부의 추가 규제 가능성까지 짚어보겠습니다. 본격적으로 2025년 5월 토지거래허가구역 현황에 대해 살펴보기 전에, 토지거래허가제에 대해 잘 모른다면 아래 글.. 2025. 6. 9.

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