용산정비창 재개발 수주전, 포스코이앤씨 vs 현대산업개발

용산정비창, 서울 최중심의 미래가치

서울 용산정비창 일대는 과거 철도 차량기지가 있던 지역으로, 총공사비가 1조 원에 육박하는 수도권에서 보기 드문 대규모 정비사업지로 꼽힙니다. 용산역, 한강 조망, 광역교통망 등 최상위 입지를 바탕으로 ‘제2의 강남’이라 불릴 정도의 미래가치가 부각되고 있습니다. 현재 단독주택 및 근린생활시설 기준 시세는 3.3㎡당 1억 5000만 원에서 최대 2억 원까지 형성돼 있어, 단순 아파트 개발을 넘어 서울 최고급 주거지로의 재편 가능성이 주목받고 있습니다. 이러한 상황 속에서 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 시공사 선정을 두고 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다.

포스코이앤씨, 조망과 설계에 집중한 고급 전략

포스코이앤씨는 ‘조망권 최대화’를 전면에 내세웠습니다. 조망 분석 전문 기업 ‘텐일레븐’과 협업해 약 1만 2000회의 시뮬레이션을 통해 기존 설계 대비 178세대가 늘어난 총 513세대에 한강 조망을 제공하겠다고 밝혔습니다. 특히 일부 펜트하우스에는 4면 개방형 거실을 적용할 계획입니다. 고급 마감재 적용도 돋보입니다. 일반 세대 천장고는 2.7m, 복층 가구는 5.2m로 설계되며, 국내 정비사업 최초로 2 분할 최고급 창호가 도입됩니다. 외관 디자인은 글로벌 건축 설계사가 참여해 국제도시 수준의 조경과 스카이라인을 구성할 예정입니다. 포스코 측은 조합원 분담금 부담 완화를 강조하며 총 공사비 기준의 부담산정을 중시한다고 밝혔습니다.

HDC현대산업개발, 인프라 연계와 복합개발로 승부

현대산업개발은 광역교통 인프라와 복합개발 전략을 중심으로 내세웠습니다. 서울시 계획과 연계한 광역환승센터 설치, GTX-B 출입구 신설, 용산역~신용산역 지하보행통로 연결 등 ‘정비창 구역-용산역-도시 전체’를 유기적으로 연결하는 교통계획을 제시했습니다. 또한 철도병원 부지, 전면 공원 지하공간, 전면 1 구역을 통합한 ‘HDC타운’ 조성을 공약하며 서울시와 협의를 진행 중입니다. 글로벌 호텔 브랜드 파크하얏트를 유치해 고급 상업·문화 인프라를 함께 조성하겠다는 계획도 포함되어 있습니다. 공사비 측면에서는 3.3㎡당 약 859만 원으로 포스코보다 낮은 단가를 제시했고, 설계 변경 가능성을 강조하며 평당 공사비의 중요성을 강조했습니다.

수주 후 일정과 조합원 부담 핵심 쟁점

용산정비창 1 구역 시공사 선정 총회는 2025년 6월 22일로 예정되어 있습니다. 시공사 선정 이후에는 기본설계 확정, 인허가 절차, 사업시행인가, 관리처분계획인가를 거쳐 실제 착공은 빠르면 2026년 중후반으로 예상됩니다. 포스코와 현대산업개발 모두 조합원의 이주 부담을 줄이기 위한 이주비 지원을 약속하고 있으며, 이주비 대출이자 일부 지원 또는 무이자 대출, 임시 거주시설 확보 등의 혜택이 검토되고 있습니다. 특히 HDC현대산업개발은 조합원 당 최대 20억 원의 이주비를 제시하였는데, 이는 여태까지의 재개발 이주비 중 최고가인 것으로 알려졌습니다.

분담금 역시 사전 확정 방식으로 제시되며, 공사비 고정과 옵션 유연화로 조합원 부담을 최소화하려는 움직임이 뚜렷합니다. 공사비 총액은 포스코가 더 낮지만, 3.3㎡당 공사비는 포스코가 약 894만 원, 현대산업개발은 약 859만 원으로 단가 측면에서는 현대산업개발이 낮습니다. 이에 대해 포스코는 “조합원이 실제 부담할 총공사비가 중요하다”는 입장이고, HDC현대산업개발은 “설계와 공사비는 입찰 후 변경되기 때문에 단가가 더 중요하다”라고 맞서고 있습니다.

최고 입지의 상징, 승부는 이제부터

용산정비창은 입지·시세·상징성 모든 면에서 서울에서 손꼽히는 핵심 사업지입니다. 단순한 가격 비교보다는, 교통·설계·수익률·분담금 체계 등 조합원 입장에서 실질적으로 유리한 조건을 얼마나 현실화할 수 있느냐가 관건입니다. 양사의 제안은 각각 강점을 가지며, 공약에 담긴 세부 조건과 단서 조항들이 달라 단순 비교가 어렵습니다. 시공사가 결정되면 서울 부동산 시장의 흐름에도 큰 영향을 줄 가능성이 큽니다. 향후 발표될 실제 분양가와 분담금, 설계안 등은 조합원뿐 아니라 일반 수요자에게도 중요한 변수가 될 것이므로 분양 일정이 발표되기까지 계속 관심을 갖고 있어야겠습니다.

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용산정비창에 관해 전체적인 설명이 필요하신 분들은 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

용산정비창 위치 특성 분석 (교통, 생활인프라, 개발호재)