2025 토지거래허가제 효과 끝났나? (5월 거래량, 신고가, 규제 전망)

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서울 강남3구와 용산구 전역을 대상으로 지정된 토지거래허가구역 제도가 시행된 지 3개월이 채 지나지 않았습니다. 당초 이 제도는 투기 억제와 주택 가격 안정화를 목표로 도입된 강력한 수요 억제책이었으며, 시행 초기에는 거래량이 눈에 띄게 줄며 효과가 있는 듯 보였습니다. 하지만 최근 거래량과 가격 흐름을 보면 상황이 달라지고 있습니다. 5월 들어 강남·서초·송파·용산 주요 단지의 거래가 회복세를 보이고 있으며, 일부 단지에서는 신고가 갱신까지 나타나고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제 지정 이후의 거래 흐름과 실거래 사례, 그리고 향후 정부의 추가 규제 가능성까지 짚어보겠습니다. 본격적으로 2025년 5월 토지거래허가구역 현황에 대해 살펴보기 전에, 토지거래허가제에 대해 잘 모른다면 아래 글부터 꼭 먼저 확인하십시오.

토지거래허가제란? (개념 및 기준)

 

거래량 회복세

서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 거래량은 5483건으로, 4월 전체 거래량인 5368건을 넘어섰습니다. 특히 강남3구와 용산구의 회복세가 두드러집니다. 강남구는 153건으로 4월보다 40% 이상 증가했고, 서초구는 49건에서 96건으로 2배 가까이 늘었습니다. 송파구와 용산구도 소폭 증가세를 보이며 토지거래허가제 시행 직후 나타났던 거래 절벽 현상에서 벗어나고 있는 모습입니다. 주목할 점은 5월의 거래 신고 마감이 아직 한 달 가까이 남아있다는 점입니다. 이를 감안하면 향후 거래량은 더욱 증가할 가능성이 큽니다. 이는 토지거래허가제의 실질적 제약 효과가 예상보다 빨리 약화되고 있음을 시사합니다.

가격 상승 및 신고가 갱신

단순한 거래 회복을 넘어 가격 상승 흐름도 본격화되고 있습니다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 56억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 불과 3개월 전 동일 평형 거래가 47억9000만원이었던 것을 고려하면, 단기간 내 약 10억 원 가까이 오른 셈입니다. 강남구 대치동 은마아파트 역시 전용 76㎡가 33억2000만원에 팔리며 역시 신고가를 기록했습니다. 해당 단지는 2월까지만 해도 동일 면적이 27억~28억 원대에서 거래됐습니다. 이런 가격 흐름은 단순한 반등이 아니라, 토지거래허가제의 억제력이 빠르게 소진되고 있다는 현실을 보여주는 사례입니다.

향후 규제 전망

현재와 같은 상승세가 지속된다면 정부는 또다시 규제 카드를 꺼낼 가능성이 있습니다. 이재명 대통령은 대선 당시 “세금으로 집값을 잡지는 않겠다”는 원칙을 밝혔지만, 현실에서 시장 과열이 가시화되면 정책 방향은 유연하게 조정될 수 있습니다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “거래량 급증, 신고가 경신이 이어질 경우 토지거래허가구역 확대나 세제 규제 강화 등의 조치가 나올 수 있다”고 지적했습니다. 실제로 서울시는 과거 강남 국제교류복합지구 인근의 토지거래허가구역 지정 효과가 2년 이상 유지되었다는 연구 결과를 제시하며 제도 유지의 정당성을 강조한 바 있습니다. 그러나 지금처럼 제도 시행 이후 단기간 내 거래 회복과 가격 급등이 동시에 나타나는 것은 제도 자체의 한계를 보여주는 단서로도 해석됩니다.

 

 

토지거래허가제는 일정 지역의 투기 수요를 억제하고 실수요 위주로 시장을 유도하기 위한 수단이지만, 그 효과가 영구적이지는 않습니다. 수요자들은 규제를 피하는 방식으로 자금을 운용하거나, 허가 절차를 감수하더라도 핵심 입지로 몰리는 경향을 보이고 있습니다. 최근 강남3구와 용산구의 흐름은 그 대표적인 사례입니다. 따라서 부동산 시장의 안정화를 위해서는 단순히 거래를 통제하는 규제를 넘어, 장기적인 공급 계획과 실효성 있는 주거 정책이 병행되어야 할 것입니다. 지금의 상승세가 일시적인 반등인지, 구조적인 회복세인지는 조금 더 지켜볼 필요가 있지만, 투자자든 실수요자든 지금은 시장 흐름을 주의 깊게 살펴야 할 시점입니다.