대출용어 DSR LTV DTI 뜻과 차이 쉽게 정리

대출받으려는데 무슨 말인지 하나도 모르겠다면?

처음 부동산 대출을 알아보는 사람들에게 가장 먼저 맞닥뜨리는 장벽이 바로 어렵게만 들리는 몇 가지 ‘용어’입니다.
“LTV는 40%입니다”, “DTI가 높아서 대출 어렵습니다”, “DSR 규제 대상입니다” 같은 말들이 은행원에게서는 너무 쉽게 나오지만, 초보자 입장에서는 당연히 생소하고 어렵게 느껴질 수밖에 없습니다.

이번 글에서는 대출 심사의 핵심 기준이 되는 LTV, DTI, DSR 세 가지 용어를 가장 쉽게 설명해 드립니다. 글을 끝까지 읽어보시면 실제로 내가 받을 수 있는 대출금액과 어떤 조건을 충족해야 하는지 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

 

LTV – 담보 가치 대비 대출 비율

LTV (Loan To Value)는 ‘담보인정비율’입니다.
쉽게 말해 집값(담보가치) 대비 최대 몇 % 까지 대출해 줄 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 담보로 은행에 대출을 신청했을 때, LTV가 40%이면 최대 2억 원까지만 대출 가능하다는 뜻입니다. 나머지 3억 원은 본인의 자금으로 마련해야 합니다. 또한, LTV는 지역에 따라 다르게 적용됩니다:

• 투기과열지구: LTV 40%
• 조정대상지역: LTV 50%
• 비규제지역: LTV 최대 70%까지 가능

여기서 말하는 '집값'은 실제 거래 가격이 아니라, 은행이 평가한 담보가치(감정가) 기준입니다. 따라서 시세가 6억 원이라도, 은행이 5.5으로 평가했다면 5.5억 원을 기준으로 40%가 적용됩니다.

요약하자면 LTV는 ‘집값 기준으로 대출 한도를 정하는 기준’입니다.

 

DTI – 소득 대비 원리금 상환 능력

DTI (Debt To Income)는 ‘소득 대비 원리금 상환 능력을 보는 비율’입니다. 내가 벌어들이는 연 소득에 비해, 원리금을 얼마나 갚아야 하는지를 보는 기준입니다. 예를 들어 보겠습니다.

연봉 5,000만 원인 사람이 매달 원리금 상환으로 250만 원을 내야 한다면, 연간 총 3000만 원을 상환해야 합니다. 이를 통해 DTI를 계산해 보면 다음과 같습니다.
연간 3,000만 원 상환 / 연소득 5,000만 원 = DTI 60%

통상적인 정부 규제 기준은 40% 수준입니다. 예시에서 계산한 바와 같이 DTI가 높을 경우 “소득 대비 과도한 부채”라고 판단해 대출 한도가 줄어듭니다. 여기서 중요한 포인트는, DTI는 '주택 관련 대출'만 중심으로 계산된다는 점입니다. 즉, 신용대출이나 카드론 등은 포함되지 않는 경우가 많습니다. 그래서 과거에는 DTI가 핵심 지표였으나, 지금은 다음 설명할 DSR이 그 자리를 대체하고 있는 중입니다.

 

요약 : DTI는 ‘내 소득 기준으로 주택 대출을 얼마나 갚을 수 있는지를 따지는 지표’입니다.

DSR – 모든 대출이 한계치를 넘는가?

DSR (Debt Service Ratio)는 최근 가장 중요한 기준입니다. DTI와 비슷해 보이지만, 훨씬 강력합니다. DTI는 ‘부동산 대출’만 보는 반면, DSR은 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하기 때문입니다.

2025년 6월 현재 기준, DSR 규제는 다음과 같이 적용됩니다:

• 연 소득 6,000만 원 이하: DSR 40%
• 연 소득 6,000만 원 초과: DSR 50%까지 허용 (조건부)

그러나 2025년 7월 1일부로 '스트레스 DSR' 3단계가 시행될 예정입니다. '스트레스 DSR'은 대출 금리에 일정 수준의 가산 금리를 더해서 심사하는 방식으로 결과적으로 대출 한도가 훨씬 줄어들게 됩니다. 이에 따라 많은 사람들이 7월 이전에 대출을 시행하기 위해 은행을 찾고 있으며, 실제로 5월 가계대출은 전월 대비 4조 원 이상 늘어났습니다.  

 

요약: DSR은 ‘전체 부채 기준으로 대출 가능성을 판단하는 잣대’입니다.

세 개를 종합해서 내가 받을 수 있는 대출을 계산하자

구분	기준	심사 방식
LTV	집값 기준	최대 대출 가능 금액 결정
DTI	소득 기준	원리금 부담 비율로 한도 결정
DSR	전체 부채 기준	모든 대출 포함해 심사

 

 

초보자를 위한 팁:
✔ 소득이 많지 않으면 신용대출부터 줄여야 합니다. (DSR에 영향)
✔ 대출 상담 시 LTV/DTI/DSR 조건을 직접 물어보는 게 가장 정확합니다.
✔ 정부 규제 지역 여부도 반드시 확인해야 합니다.

이제 대출 용어가 조금 더 익숙해지셨기를 바랍니다. 앞으로 집을 사거나 전세를 구할 때, 이 3가지 기준만 정확히 이해해도 실수가 줄어들 것입니다.