전세 계약 필수 체크리스트 (등기부등본, 전입신고, 보증보험)

전세 계약은 일반적인 임대차 계약 중 가장 큰 금액이 오가는 민감한 계약입니다. 특히 최근 몇 년 사이 깡통 전세나 전세 사기 사례가 꾸준히 늘면서, 그 어떤 부동산 거래보다 꼼꼼히 확인해야 합니다. 사회 초년생, 신혼부부의 경우 피해 발생 시 회복이 어렵기 때문에 계약 전후 절차를 철저히 이해하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세 계약은 단순한 주거 공간 계약이 아니라 자산을 보호하는 행위이기도 하므로, 반드시 확인해야 할 필수 항목을 사전에 점검해야 합니다. 이 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 3가지 항목을 소개합니다.

등기부등본

전세계약의 시작은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자와 근저당권 등 각종 권리관계가 기록되어 있어 계약 상대방이 실제 집주인이 맞는지, 해당 주택에 어떤 위험 요소가 있는지를 알 수 있습니다. 등기부등본은 '갑구'와 '을구'로 구성되어 있으며, 갑구에는 소유권 변동 이력이, 을구에는 근저당권이나 압류 같은 채권 관계가 기록됩니다. 반드시 계약 직전에 최신 등본을 열람해야 하며, 집주인이 아닌 대리인이 계약을 진행할 경우 위임장 및 인감증명서도 확인해야 합니다. 특히 을구에 큰 금액의 선순위 담보 대출이 있는 경우, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아지므로 매우 주의해야 합니다. 기본적으로 내 전세보증금이 해당 부동산의 담보가치보다 높지 않은지를 따져야 하며, 채권이 많고 소유권 이전이 잦은 경우에는 신중하게 접근해야 합니다.

전입신고와 확정일자

전세 계약을 마친 후 가장 먼저 해야 할 일은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 이 두 절차를 통해 임차인은 해당 주소에 실제로 거주하고 있다는 법적 권리를 확보하며, 보증금 우선변제권도 얻게 됩니다. 전입신고는 주민센터에서 가능하고, 이때 계약서를 지참하면 확정일자도 동시에 받을 수 있습니다. 특히 확정일자는 채권자들보다 빠른 날짜에 등록될수록 유리하므로, 계약 당일 바로 진행하는 것이 바람직합니다. 전입신고를 하지 않거나 확정일자를 받지 않으면, 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환 순위에서 밀릴 수 있습니다. 따라서 ‘계약했으니 됐다’는 생각은 금물이며, 서류상 절차를 신속하게 마무리해야 전세금 보호가 가능해집니다.

보증보험

최근에는 전세보증금 반환보증보험이 선택이 아닌 필수가 되고 있습니다. 이 제도는 계약 종료 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험기관이 대신 반환해주는 방식입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 상품을 운영하며, 임차인이 직접 가입하거나, 집주인이 대신 가입하기도 합니다. 보증보험은 특히 시세 대비 전세금이 지나치게 높은 경우나, 등기부상 채권이 많은 경우, 집주인이 다주택자인 경우 등에 필수로 고려해야 합니다. 보험료가 발생하지만, 보증금을 안전하게 회수할 수 있다는 점에서 매우 유리한 제도입니다. 만약 보증보험 가입이 어렵다면 해당 물건 자체를 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

 

전세 계약은 단순히 ‘이 집이 마음에 든다’는 감정으로 결정할 수 있는 계약이 아닙니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 자금을 집주인에게 맡기는 셈이므로 법적 보호 장치와 위험 방지 체크리스트를 반드시 숙지하고 활용해야 합니다. 계약 전에는 등기부등본 확인을 통해 부동산의 권리관계를 정확히 파악하고, 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 통해 법적 우선권을 확보해야 하며, 가능하다면 보증보험을 통해 만일의 사태에 대비하는 것이 좋습니다. 이처럼 전세 계약의 기본을 알고 철저히 준비한다면, 불확실한 시장 속에서도 내 자산을 지키는 안전한 선택이 가능합니다.